Pokud jste se ocitli v situaci, kdy vám náleží spoluvlastnický podíl – například při absolvování dědického řízení, popřípadě potřebujete dosáhnout vyrovnání po rozvodu v rámci společného jmění manželů, otevřeli jste správný článek. Poradíme vám, jaké se nabízejí možnosti řešení problematiky spojené s vaší nemovitostí.
Instituce spoluvlastnictví není v rámci právních úprav žádnou novinkou; známe ji už od dob starořímského práva. Prvně je důležité vyjasnit si, co se spoluvlastnickým podílem rozumí: spoluvlastnický podíl je takový podíl, který označuje účast osob na určité věci. Spoluvlastníci jsou pak osoby, které mají k této věci vlastnické právo.
Úplné vlastnictví
Již §1121 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. praví, že každý „ze spoluvlastníků je úplným vlastníkem svého podílu,“ myšleno z každého metru čtverečního nemovitosti. Dle §1117 má navíc spoluvlastník právo k celé věci. Tedy mu náleží právo na užívání jakékoliv části prostoru. Nemělo by se tím pádem stát, že si jeden ze spoluvlastníků začne nárokovat vybranou část domu nebo bytu. Jakékoliv takové východisko ve užívání nemovitosti musí být řešeno právní úpravou, např. písemným ujednáním.
Velikost podílu vlastnictví zároveň zavazuje každého ze spoluvlastníků k míře účasti, což zahrnuje sice vynaložení např. stejných nákladů v případě oprav či rekonstrukce, ale stejně tak i užitek z majetku. Vše se odvíjí od velikosti podílu, jehož jste vlastníkem.
Předkupní právo
Zapeklitost odprodeje většinou blokuje náhled zúčastněných osob, kterých se vyrovnání týká, a to zejména ve dvou aspektech: jiné představě o využití nemovitosti nebo nedořešené správě této nemovitosti.
I v případě dvou podílníků bývá situace těžká, výjimkou však není ani množství dvaceti spoluvlastníků, např. při správě činžovních domů. Připravte se na to, že pokud jste se předem nedohodli, nepůjde
z čistě úředního hlediska o krátkodobou záležitost: Podle občanského zákoníku mají spoluvlastníci nemovitých věcí totiž zákonné předkupní právo.
Díky novele z 1. 7. 2020 (novelizované znění §1124 občanského zákoníku) sice toto předkupní právo téměř vymizelo, zůstalo však v případech, kdy „spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti ovlivnit“; sem spadá např. právě dědictví. Šest měsíců po nabytí vlastnického práva však tato povinnost předkupního práva zaniká.
Problematika spoluvlastnického podílu
Zahrnování spoluvlastníků do rozhodovacích pravomocí a předkupního práva může působit spíše jako komplikace, na druhou stranu vás tato úprava jako spoluvlastníka i chrání – bez souhlasu ostatních spoluvlastníků nelze zřídit na majetku např. zástavní právo.
Pokud budou spolumajitelé nemovitost zušlechťovat, v praxi to pro vás znamená, že zhodnocují i váš podíl nemovitosti. Pokud však hrozí, že protistrany nechají nemovitost ladem či na ní budou dokonce páchat škody, je vhodné urychlené řešení situace, protože tím poškozují váš podíl právě týmž způsobem.
Z hlediska průtahů vyrovnání ani nemluvíme o tom, že se do sporu často dostávají i názory a ohledy blízkých osob obou zúčastněných stran. Jak takové situace rozsoudit? Ideální alternativou by samozřejmě bylo, kdyby se všichni zúčastnění dohodli na odprodeji nemovitosti vcelku a následném vyrovnání.
Možná vypořádání
Existuje pak několik možností, jak vypořádat spoluvlastnický podíl, zvlášť v případech, kdy jste např. vlastníkem právě jedné ideální poloviny nemovitosti.
Příkladová situace: Společně se svým sourozencem jste zdědili nemovitost a oba jste nyní majitelem rovnocenného podílu. Oba s ní ovšem chcete naložit odlišně. Váš sourozenec má ke stavbě pevnou citovou vazbu, zatímco vy se naopak potřebujete distancovat od vzpomínek a naložit se svým životem zcela odlišně. Oba také trváte na svém stanovisku a ocitli jste se v patové situaci, která vaši – v jiných aspektech již složitou rodinnou situaci – nijak nezlehčuje.
Dohody a kompenzace
Odkup spoluvlastnického podílu: Jestliže je vaše finanční situace příznivá, můžete navrhnout odkup části nemovitosti.
Prodej spoluvlastnického podílu: Můžete se zkusit domluvit na prodeji spoluvlastnického podílu. Určitě je dobré před zahájením vyjednávání poradit se s profesionály, kteří posoudí stav nemovitosti a nezávisle určí její prodejní cenu. V takovém případě však hodně závisí na ochotě nákupčího a jeho aktuální finanční situaci, protože v rámci této dohody přichází nutnost adekvátní kompenzace, tedy peněžité náhrady.
Odprodej třetí straně: V takovém případě můžete zvolit odprodej spoluvlastnického podílu třetí straně. Odprodat nemovitost lze dvěma způsoby: a) odprodat tzv. z volné ruky, kdy si lze výdělek tohoto prodeje rozdělit spravedlivým dílem dle své poměrné části; b) rozhodnout se k realizaci dražby nemovitosti. Pojí se s tím však několik úskalí:
Určitě menší zájem o nabytí spoluvlastnictví ze strany třetích osob, což se promítá i do nižší kupní ceny na straně trhu. Připravte se tedy na to, že dosáhnout v takovém případě skutečné hodnoty nemovitosti je spíše utopistická představa.
Pokud navíc celou záležitost komplikují napjaté vztahy mezi vlastníky podílů a obstrukce, můžete se vsadit, že se to do konečné ceny nakonec taktéž promítne. Rozhodně radíme v případě, že odprodej nemovitosti provázejí neukočírované emoce, zkusit celou situaci nejdříve co nejvíce zklidnit. Nemuselo by se to totiž vyplatit ani jednomu ze zúčastněných.
Vyrovnání soudní cestou
Poslední cestou je soudní vyrovnání u místně příslušného soudu. Pokud není jiné cesty, soud zpravidla spoluvlastnictví ruší a na základě znaleckého posudku hodnoty majetku dělí na samostatné bytové jednotky či nařídí nucenou dražbu, jak už známe z možností výše. Druhou možností je přikázání majetku jednomu ze spoluvlastníků, který je povinen zprostředkovat zúčastněným stranám adekvátní peněžitou náhradu.
Pomohl vám tento článek? Pokud potřebujete v této záležitosti pomoci, obraťte se na nás zde.